Fundamentalmente, temos três tipos de rateio de cota condominial:
– Rateio por fração ideal (baseado no tamanho de sua unidade)
– Rateio por fração igualitária (não importa o tamanho de sua unidade)
– Rateio por fração híbrida (misto do ideal e igualitário)

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O rateio por fração ideal é o critério padrão do código civil, lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Se na convenção de seu condomínio nada versar sobre como dividir as despesas entre os condôminos, este é o critério a ser seguido de acordo com o Art. 1.336 inciso I.

A partir de 2004, com a lei 10.931, o legislador entendeu que a fração ideal poderia não ser o melhor critério a ser adotado universalmente, permitindo que cada condomínio com suas peculiaridades pudesse versar de forma distinta.

Assim, gostaria de explorar melhor o conceito de rateio por fração híbrida, que seria a mistura do rateio por fração ideal e por fração igualitária. Para tal, melhor explicar por meio de exemplos:

– Caixa de correio. Precisamos comprar 100 caixas de correio, sendo 1 para cada apartamento. Exatamente 1 para cada apartamento. Quem utilizará a caixa de correio? Só e somente aquele apartamento. Não parece fazer sentido ratear este custo de acordo com o tamanho do apartamento, o que faria com esse pague mais pela mesma caixa de correspondência. O uso da caixa de correio independe, em tese, da fração ideal. Seguindo este mesmo raciocínio, a aquisição de medidores de consumo de água e gás, que de novo, serão utilizados única e exclusivamente por aquela unidade, podem ser rateadas por cada unidade, como se cada um estivesse comprando o seu. No exemplo que trago no vídeo é mais evidente: A aquisição de carregador para carros elétricos a serem instalados em área comum. Quem é que gostaria de ajudar a pagar por um carregador que custa pelo menos R$ 5.000,00 a unidade, sem sequer possuir um carro elétrico?

– Bomba para a piscina. Em caso de quebra e necessidade de substituição, o uso está mais ligado à capacidade habitacional do apartamento. Ou seja, em tese, a piscina e seus custos podem ser rateados de acordo com a fração ideal.

Por ser um assunto que envolve valores, o critério a ser utilizado em cada item será sempre um tema polêmico. Por esse motivo, deve-se ajustar a convenção de forma inequívoca. Embora pareça razoável as despesas serem custeadas por aqueles que utilizarão o bem ou serviço, principalmente quando usados única e exclusivamente pela unidade, não se pode ignorar o fato de que quanto maior o apartamento (mesmo que seja habitado por uma única pessoa) maior a sua capacidade de comportar um maior número de pessoas. Nessas situações, cobrar mais dos apartamentos maiores é bastante razoável. Esse é o caso do critério da fração ideal.

Portanto, a fração híbrida deve ser pensada a cada nova despesa, sendo importante explicitar as razões e critérios adotados. Simpatizo com a idéia de que se o uso for identificável e exclusivo daquela unidade, adotar o critério igualitário. Se esta identificação de uso por unidade não for evidente, o critério da fração ideal é o mais apropriado. 

E como não é fácil ajustar uma convenção, pois necessitamos da aprovação de pelo menos 2/3 da totalidade dos condôminos (Art. 1.351 do código civil), é providencial esclarecer os condôminos para que a decisão seja mais acertada possível e a palavra final será da votação na assembleia.

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